Logement non décent à Toulon : quels recours pour le locataire ?

Ce que la loi impose au bailleur

Le bailleur doit remettre au locataire un logement décent : il ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, être exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondre à un niveau de performance énergétique minimal et être doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).

Le niveau de performance énergétique minimal est progressif. Depuis le 1er janvier 2025, le logement doit se situer entre les classes A et F du diagnostic de performance énergétique. Il devra se situer entre A et E à compter du 1er janvier 2028, puis entre A et D à compter du 1er janvier 2034. Un logement qui ne respecte pas ces critères aux échéances fixées est considéré comme non décent.

Les critères concrets de décence

Le décret du 30 janvier 2002 (article 2) précise, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, que le logement doit notamment :

• assurer le clos et le couvert, et protéger contre les infiltrations d'eau ;
• être protégé contre les infiltrations d'air parasites ;
• disposer de garde-corps et dispositifs de retenue en état conforme à leur usage ;
• ne pas présenter, par ses matériaux, canalisations et revêtements, de risques manifestes pour la santé et la sécurité ;
• avoir des réseaux d'électricité et de gaz, des équipements de chauffage et de production d'eau chaude conformes aux normes de sécurité et en bon état d'usage et de fonctionnement ;
• permettre une aération suffisante et une évacuation de l'humidité adaptées à une occupation normale ;
• offrir aux pièces principales un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre.

Demander la mise en conformité

Le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité du logement, sans que la validité du bail en cours soit atteinte. À défaut d'accord ou de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Sa saisine, ou la remise de son avis, n'est pas un préalable obligatoire à la saisine du juge : le locataire peut donc saisir directement le tribunal (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Une demande écrite, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, permet de dater le point de départ des démarches et de constituer la preuve de l'information du bailleur.

Ce que le juge peut ordonner

Le juge saisi détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux. Il transmet au représentant de l'État dans le département la décision constatant que le logement ne satisfait pas aux critères de décence (article 20-1).

Pour les travaux visant le niveau de performance énergétique minimal, la loi prévoit deux limites : le juge ne peut pas les ordonner lorsque, en copropriété, le copropriétaire démontre qu'il n'a pu atteindre ce niveau malgré ses diligences, ou lorsque des contraintes architecturales ou patrimoniales y font obstacle. Il peut néanmoins prononcer les autres mesures prévues (réduction ou suspension du loyer notamment).

Indemnisation du préjudice de jouissance

Le locataire peut demander des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance causé par l'indécence du logement. Deux points ont été précisés par la Cour de cassation :

• Pas de mise en demeure préalable. L'indemnisation du locataire pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n° 13-12.314, publié au Bulletin).
• Une réparation limitée aux trois dernières années. L'obligation de délivrance d'un logement décent est continue et exigible pendant toute la durée du bail. Le locataire peut poursuivre l'exécution forcée en nature tant que le manquement perdure, et obtenir la réparation de ses conséquences dommageables sur une période de trois ans précédant sa demande en justice (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin). Agir tôt évite donc de perdre une partie de l'indemnisation.

Peut-on cesser de payer le loyer ?

C'est la question la plus risquée. La Cour de cassation n'admet l'exception d'inexécution, c'est-à-dire l'arrêt du paiement du loyer, que si le locataire est dans l'impossibilité totale d'habiter les lieux. Dans une affaire jugée en 2025, la cour d'appel avait constaté que le logement n'était pas conforme aux normes de décence, mais que la locataire ne démontrait pas l'impossibilité totale d'habiter. La Cour de cassation a approuvé la cour d'appel d'en avoir déduit que la locataire ne pouvait pas refuser de payer ses loyers (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 22-23.406).

En pratique, le locataire qui cesse de payer s'expose à une action en résiliation du bail pour impayés. La voie sûre est de demander au juge la réduction du loyer ou la suspension de son paiement, éventuellement avec consignation, comme l'article 20-1 le prévoit.

Rassembler les preuves

• photographies et vidéos datées des désordres ;
• courriers recommandés et échanges avec le bailleur ou l'agence ;
• constat d'un commissaire de justice ;
• le cas échéant, diagnostic de performance énergétique et expertise technique.

Pourquoi consulter un avocat ?

Un avocat en droit immobilier peut :

• qualifier les désordres au regard des critères légaux de décence ;
• rédiger la demande de mise en conformité et saisir, si utile, la commission de conciliation ;
• demander au tribunal les travaux, la réduction ou la suspension du loyer, avec ou sans consignation ;
• chiffrer et obtenir l'indemnisation du préjudice de jouissance, en tenant compte de la limite des trois ans ;
• sécuriser votre position pour éviter une action en résiliation du bail pour impayés.

Une assistance à Toulon et dans tout le Var

Le cabinet accompagne les locataires de Toulon, Hyères, La Seyne-sur-Mer, Six-Fours-les-Plages, La Garde, La Valette-du-Var, Sanary-sur-Mer, Bandol et de l'ensemble du Var confrontés à un logement non décent.

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